La gestion fiscale des sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l’impôt sur le revenu (IR) et détenues par des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) constitue un défi complexe pour les praticiens du droit fiscal. Cette configuration particulière soulève de nombreuses questions relatives à l’affectation des résultats, à la répartition des déficits fonciers et aux optimisations fiscales possibles. Les mécanismes de transparence fiscale propres aux SCI IR se trouvent ainsi confrontés aux règles de l’IS, créant un environnement juridique et fiscal particulièrement technique. Cette situation hybride nécessite une compréhension approfondie des interactions entre les différents régimes fiscaux pour éviter les écueils et maximiser les avantages patrimoniaux.
Mécanisme d’affectation des résultats dans les SCI soumises à l’IR détenues par des sociétés IS
Application de l’article 8 du code général des impôts aux SCI transparentes
L’article 8 du Code général des impôts établit le principe fondamental de la transparence fiscale des sociétés de personnes, incluant les SCI. Dans ce cadre, les résultats sont réputés acquis aux associés à la date de leur réalisation, indépendamment de toute décision de distribution. Cette règle s’applique même lorsque les associés sont des sociétés soumises à l’IS, créant une situation particulière où la nature civile de la SCI se confronte au régime commercial de l’associé.
La détermination du résultat fiscal de la SCI s’effectue selon les règles applicables à chaque catégorie d’associés. Lorsqu’une société IS détient des parts de SCI, l’article 238 bis K du CGI prévoit une double détermination du résultat : d’une part selon les règles des revenus fonciers pour les associés personnes physiques, d’autre part selon les règles de l’IS pour les associés personnes morales. Cette dualité génère des complexités comptables et fiscales significatives.
Le résultat ainsi déterminé selon les règles de l’IS intègre notamment les amortissements des constructions, non déductibles dans le cadre des revenus fonciers. Cette différence de traitement peut conduire à des écarts importants entre les quotes-parts imposables selon le type d’associé, nécessitant une attention particulière lors de l’établissement des déclarations fiscales.
Régime fiscal spécifique des associés personnes morales soumises à l’IS
Les sociétés IS détentrices de parts de SCI bénéficient d’un traitement fiscal distinct de celui applicable aux personnes physiques. Leur quote-part dans les résultats de la SCI est calculée selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux, permettant notamment la déduction des amortissements pratiqués sur les immeubles détenus par la SCI. Cette spécificité offre des possibilités d’optimisation fiscale significatives.
L’intégration de la quote-part de résultat dans l’assiette IS de la société détentrice s’effectue par voie de réintégration extra-comptable. Si le résultat de la SCI est bénéficiaire, la quote-part correspondante est portée ligne WL du tableau 2058-A. Inversement, en cas de déficit, la quote-part de perte est déductible ligne WT du même tableau, permettant une compensation immédiate avec les autres résultats de la société.
Cette méthode de traitement fiscal génère des décalages temporels entre la comptabilisation des
Cette méthode de traitement fiscal génère des décalages temporels entre la comptabilisation des résultats dans la société de personnes et leur prise en compte dans les comptes sociaux de la société IS associée. En pratique, la quote-part de résultat est imposée au niveau de la société IS dès la clôture de l’exercice de la SCI, alors même que l’assemblée de la SCI n’a pas encore statué sur l’affectation ni procédé à une éventuelle distribution. Ces décalages sont neutralisés par des réintégrations et déductions extra-comptables, afin d’éviter toute double imposition ou double déduction.
Sur le plan comptable, la doctrine professionnelle admet que la quote-part de résultat de la SCI ne soit comptabilisée dans la société IS qu’à la date de l’assemblée de la SCI, via les comptes 761 ou 664 en contrepartie d’un compte courant (451 ou 455). Le fisc, lui, retient une approche purement juridique : le résultat est réputé acquis à la date de clôture de la SCI, que les comptes soient approuvés ou non. C’est pourquoi le tableau 2058-A (ou 2033-B pour le régime simplifié) joue un rôle central pour articuler traitement comptable et traitement fiscal.
Distinction entre bénéfices fonciers et revenus de capitaux mobiliers
Dans une SCI soumise à l’IR, le résultat courant provenant de la location nue relève en principe des revenus fonciers pour les associés personnes physiques. Pour autant, ce résultat ne doit pas être confondu avec des revenus de capitaux mobiliers au sens classique du terme (dividendes) : tant qu’il n’y a pas de distribution formelle, il s’agit d’une simple quote-part de résultat, fiscalement imposable même en l’absence d’encaissement.
La confusion vient souvent du vocabulaire utilisé : on parle de « distribution » du résultat de la SCI, alors qu’en régime de transparence, cette distribution n’a pas d’incidence fiscale chez l’associé personne physique. Elle se traduit seulement par un mouvement de compte courant d’associé, sans création nouvelle de revenu. En revanche, lorsque l’associé est une société IS et que la SCI est elle-même à l’IS, les sommes versées prennent bien la qualification de dividendes, soumis ou non au régime mère-fille. Dans le cas qui nous occupe (SCI IR détenue par société IS), la logique est différente : la quote-part de résultat relève de la catégorie BIC/IS chez la société, tandis que le flux de trésorerie ultérieur n’est qu’un remboursement de créance.
Autrement dit, pour la société IS associée d’une SCI IR, il n’y a pas véritablement revenus de capitaux mobiliers au sens fiscal, mais intégration directe de la quote-part de résultat dans le bénéfice imposable. Les seules situations où une requalification en revenus distribués peut se poser concernent des montages anormaux (distribution excédant les droits théoriques, déséquilibre manifeste des comptes courants, avantages occultes). Dans ces hypothèses, l’administration peut invoquer les articles 109 et suivants du CGI pour taxer une partie des flux comme distribution occulte.
Impact de la quote-part de résultat sur l’assiette IS de la société détentrice
La quote-part de résultat de la SCI IR vient mécaniquement augmenter (en cas de bénéfice) ou diminuer (en cas de déficit) la base imposable à l’IS de la société détentrice. Concrètement, la société IS doit déterminer, pour chaque exercice, sa part dans le résultat de la SCI selon les règles BIC/IS : déduction des amortissements, des intérêts d’emprunt, des frais de gestion et, le cas échéant, prise en compte de plus-values professionnelles.
Fiscalement, cette quote-part est intégrée via le tableau 2058-A : réintégration ligne WL si le bénéfice n’a pas encore été constaté en comptabilité, ou déduction ligne WT en cas de déficit de la SCI. On voit bien ici que la SCI joue le rôle de « structure interposée » : elle produit un résultat, mais c’est la société IS qui supporte in fine l’impôt, comme si elle exploitait directement l’immeuble. Pour cette raison, certains groupes considèrent la SCI IR comme un simple outil juridique de portage des actifs immobiliers, sans véritable autonomie fiscale.
L’enjeu pratique pour vous, en tant que dirigeant de holding ou de société d’exploitation, est d’anticiper l’impact de cette quote-part sur votre taux effectif d’IS. Une SCI fortement amortie, générant des déficits imputables, peut améliorer votre cash fiscal à court terme. À l’inverse, une SCI ancienne, peu endettée, avec des loyers importants, peut alourdir significativement la base IS de votre société. Il est donc essentiel de modéliser, sur plusieurs exercices, la contribution nette de chaque SCI IR à votre résultat fiscal consolidé.
Traitement comptable et fiscal des déficits fonciers en cascade société-SCI
Règles d’imputation des déficits fonciers selon l’article 156 du CGI
L’article 156 du CGI encadre l’imputation des déficits fonciers pour les associés personnes physiques : dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt), le déficit foncier est imputable sur le revenu global, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce mécanisme très connu est au cœur des stratégies de défiscalisation immobilière des particuliers.
Mais dès lors que l’associé est une société IS, ce régime de l’article 156 ne s’applique pas. La quote-part de déficit foncier de la SCI n’est plus un « déficit foncier » au sens de l’IR, mais un déficit BIC/IS imputable dans les conditions de droit commun de l’impôt sur les sociétés. Autrement dit, la société IS peut imputer sans plafond sa quote-part de déficit de la SCI sur son propre résultat, sous réserve des règles générales de limitation (par exemple, plafonnement de l’imputation des déficits reportés à 50 % de la fraction du bénéfice excédant 1 M€).
On assiste ainsi à une véritable « translation » du déficit : ce qui est un déficit foncier pour la SCI IR devient un déficit professionnel pour la société IS. Cette translation est un puissant levier d’optimisation lorsqu’un groupe immobilier structure ses investissements via une holding soumise à l’IS, qui supporte une partie importante des charges financières et des amortissements générés par les immeubles portés par la SCI.
Limitations spécifiques aux sociétés IS détentrices de parts de SCI
Si la société IS bénéficie d’une grande liberté d’imputation, certaines limites doivent toutefois être gardées en tête. La première tient aux règles de limitation des charges financières (article 212 bis du CGI) : les intérêts d’emprunt supportés par la SCI et remontant, via la quote-part de résultat, dans la société IS sont susceptibles de se cumuler avec les intérêts propres de cette dernière pour l’appréciation des seuils de déductibilité (30 % de l’EBITDA fiscal, seuil de 3 M€, etc.).
La deuxième limitation tient aux dispositifs anti-abus visant les montages de sous-capitalisation ou de financement intragroupe. Une holding qui finance de manière disproportionnée une SCI IR par des avances en compte courant à taux élevé peut voir une partie de ses intérêts non déductibles en application des articles 39, 39-1-3° et 212 du CGI. L’administration n’hésite plus à requalifier des schémas trop agressifs, particulièrement lorsque la SCI ne dispose d’aucune substance économique propre.
Enfin, les règles spécifiques de limitation des amortissements pratiqués par les SCI translucides (article 39 C, II-1 du CGI) viennent encadrer certains abus consistant à suramortir des biens immobiliers. La société IS ne peut déduire, via sa quote-part de résultat, que des amortissements réguliers, calculés sur la durée normale d’utilisation des immeubles. Des amortissements manifestement excessifs peuvent être réintégrés, tant au niveau de la SCI qu’au niveau de la société IS associée.
Mécanisme de report déficitaire et délais de prescription
Pour les sociétés IS, les déficits issus des SCI IR s’intègrent dans le mécanisme général de report en avant illimité dans le temps, avec les limites quantitatives évoquées plus haut (imputation intégrale jusqu’à 1 M€ de bénéfice, puis 50 % de la fraction excédentaire). Il n’existe pas, pour ces déficits, de délai spécifique lié à la nature immobilière de l’activité, contrairement à ce que l’on observe pour certains déficits fonciers des particuliers.
En pratique, la difficulté n’est pas tant juridique que documentaire : encore faut-il être en mesure, plusieurs années après, de justifier l’origine et la composition des déficits imputés. En cas de contrôle fiscal, l’administration peut remonter sur une période de trois ans (délai de reprise de droit commun), voire plus en cas d’infractions particulières. D’où l’intérêt de conserver une documentation détaillée sur les flux entre la SCI et la société IS, les conventions de comptes courants, les tableaux d’amortissements et les décisions d’affectation des résultats.
On voit parfois des groupes perdre le bénéfice de déficits antérieurs faute de pouvoir reconstituer précisément les quotes-parts de résultat de chaque SCI, notamment après des opérations de restructuration (fusion, TUP, apport partiel d’actif). Une bonne pratique consiste à tenir, au niveau de la holding, un suivi analytique par SCI des déficits imputés, avec un historique clair des exercices concernés.
Articulation avec les provisions pour dépréciation des titres de participation
Lorsque la SCI IR connaît des pertes récurrentes ou lorsque la valeur de marché de l’immeuble baisse fortement, la société IS peut être tentée de constater une provision pour dépréciation des titres de participation qu’elle détient dans la SCI. La question est délicate : peut-on, d’un côté, déduire sa quote-part de déficit de la SCI et, de l’autre, constituer une provision sur la valeur des titres sans tomber dans la double déduction ?
La jurisprudence récente apporte un éclairage intéressant. Dans une décision du Conseil d’État (CE, 12 mars 2025, n°474824), la Haute Juridiction a jugé qu’une société IS pouvait, sous conditions, déduire une provision pour créance douteuse au titre d’avances consenties à des sociétés de personnes dont elle est associée, indépendamment de sa quote-part de pertes déjà enregistrées. Par analogie, la constitution d’une provision pour dépréciation de titres est admise dès lors que la perte de valeur présente un caractère probable et durable et qu’elle repose sur des éléments objectifs (baisse du marché immobilier, vacance prolongée, dégradation de l’actif).
Cependant, l’administration reste vigilante pour éviter que la société IS ne cumule, de manière artificielle, toutes les formes possibles de déduction. Le praticien veillera donc à documenter soigneusement les motifs de la dépréciation, à distinguer clairement perte d’exploitation et perte de valeur de l’actif, et à s’assurer que la provision n’a pas pour effet de dupliquer, sous un autre habillage, des pertes déjà prises en compte via la quote-part de résultat de la SCI.
Optimisation fiscale par la structure holding-SCI en régime IS-IR
Montages juridiques avec sociétés holding soumises au régime mère-fille
La combinaison d’une holding à l’IS et d’une SCI à l’IR ouvre un large champ d’optimisation patrimoniale, à condition de respecter les principes de substance économique et d’éviter les montages purement artificiels. L’un des réflexes fréquents consiste à vouloir appliquer le régime mère-fille aux flux entre la SCI et la holding. Or, rappelons-le, tant que la SCI reste à l’IR, les sommes versées à la holding ne sont pas, juridiquement, des dividendes au sens du régime mère-fille, mais la simple mise à disposition de la quote-part de résultat déjà imposée.
Le véritable terrain de jeu du régime mère-fille se situe lorsque la holding détient, en plus de la SCI IR, des filiales à l’IS (sociétés d’exploitation, autres SCI à l’IS). Les dividendes remontant de ces filiales bénéficient de l’exonération à 95 %, tandis que la quote-part de résultat de la SCI IR s’intègre directement dans le résultat imposable de la holding. On aboutit ainsi à une structure où les flux opérationnels transitent par la holding avec une fiscalité optimisée, alors que le patrimoine immobilier reste logé dans une SCI transparente.
Pour vous, l’enjeu est de bien articuler ces deux logiques : utiliser la holding pour mutualiser les résultats, bénéficier du régime mère-fille et, le cas échéant, du régime d’intégration fiscale, tout en conservant la flexibilité de la SCI IR pour la gestion patrimoniale (transmission familiale, démembrement de propriété, etc.). La clé réside souvent dans une rédaction fine des statuts et conventions intragroupe : conventions de trésorerie, conventions d’animation, conventions de gestion immobilière.
Stratégies d’amortissements accélérés et investissements locatifs pinel
Une question revient régulièrement : peut-on combiner les avantages d’un régime de type Pinel (ou assimilé) avec une structuration SCI IR – holding IS ? En pratique, les dispositifs de réduction d’impôt comme Pinel s’appliquent au niveau des associés personnes physiques, sur leur impôt sur le revenu. Lorsque l’associé est une société IS, il ne bénéficie pas directement de la réduction d’impôt Pinel, mais il peut profiter des amortissements et charges générés par l’investissement.
Dans un schéma classique, les parts de la SCI Pinel sont détenues par des personnes physiques qui imputent la réduction d’impôt sur leur IR, tandis que la holding IS détient d’autres SCI dédiées à des investissements plus « professionnels », dans lesquelles l’amortissement est fortement utilisé pour générer des déficits. On pourrait comparer cela à une boîte à outils : certains compartiments sont optimisés pour l’IR (Pinel, déficit foncier des particuliers), d’autres pour l’IS (amortissements élevés, charges financières, travaux lourds).
Concernant l’amortissement accéléré, il n’existe pas, en matière immobilière, de véritable régime d’amortissement dérogatoire comparable à celui des équipements industriels. Toutefois, une SCI dont le résultat est calculé selon les règles IS (pour la quote-part de la holding) peut choisir des durées d’amortissement raisonnablement courtes, dès lors qu’elles restent en ligne avec la durée d’utilisation probable des immeubles (par exemple 25 à 30 ans pour certains locaux professionnels). L’objectif est de front-loader une partie des charges pour réduire le résultat imposable des premières années, période où la trésorerie est souvent la plus tendue.
Gestion des plus-values immobilières via l’article 238 quindecies du CGI
La question des plus-values immobilières est centrale dans tout montage SCI – holding. Pour les associés personnes physiques d’une SCI IR, les plus-values de cession d’immeubles relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec application des abattements pour durée de détention (exonération d’IR au bout de 22 ans, exonération totale prélèvements sociaux au bout de 30 ans). En revanche, pour les associés IS, la plus-value est une plus-value professionnelle, calculée par référence à la valeur nette comptable, sans abattement de durée de détention.
L’article 238 quindecies du CGI, souvent évoqué en matière de transmission d’entreprises, peut trouver à s’appliquer dans certains schémas de transmission d’activité lorsque la SCI exerce une activité professionnelle (par exemple, location meublée assimilée BIC) et que l’on procède à une transmission à titre onéreux ou gratuit de l’ensemble des éléments d’exploitation. Dans ce cas, sous conditions de seuils et de détention, la plus-value professionnelle peut bénéficier d’une exonération partielle ou totale. Toutefois, ce dispositif reste marginal pour la plupart des SCI de pure détention d’immeubles donnés en location nue.
En pratique, pour optimiser la gestion des plus-values immobilières dans une structure SCI IR – société IS, on joue davantage sur la répartition capitalistique (proportion de parts détenues par des personnes physiques vs. la holding), sur le calendrier des cessions et sur les éventuels démembrements de propriété (nue-propriété détenue par la personne physique, usufruit temporaire détenu par la société IS). L’idée, en filigrane, est de faire porter la plus-value future sur la tête de l’associé qui bénéficie du régime le plus favorable, sans franchir la ligne rouge de l’abus de droit.
Obligations déclaratives et contrôles fiscaux spécifiques aux montages SCI-IS
Les structures combinant SCI à l’IR et sociétés à l’IS sont dans le radar de l’administration fiscale depuis plusieurs années. Non pas qu’elles soient en elles-mêmes suspectes, mais parce qu’elles concentrent un certain nombre de risques : confusion des patrimoines, valorisations contestables, comptes courants d’associés massifs, sous-évaluation des loyers intragroupe, etc. Connaître les obligations déclaratives spécifiques permet de réduire ce risque.
Côté SCI IR, la déclaration annuelle 2072 (ou 2072-S) doit être déposée dans les délais, avec un détail précis de la répartition du résultat entre associés et, le cas échéant, la ventilation entre quote-part « IR » et quote-part « IS » en application de l’article 238 bis K. Toute divergence avec les informations portées sur la liasse fiscale de la société IS (formulaire 2065 et annexes) est de nature à déclencher des demandes de renseignements. Côté société IS, la mention correcte des lignes WL, WT et XG du tableau 2058-A est essentielle pour refléter fidèlement la situation des participations dans les sociétés de personnes.
En cas de contrôle, l’administration va souvent commencer par demander :
- les statuts de la SCI et de la société IS ;
- les conventions de comptes courants et, le cas échéant, de prestations intragroupe ;
- les procès-verbaux d’assemblée décidant de l’affectation des résultats ;
- les tableaux d’amortissements et de détermination des résultats fiscaux (fonciers et IS).
Une attention particulière est portée aux comptes courants d’associés créditeurs ou débiteurs de montants importants, à la sous-évaluation éventuelle des loyers (risque d’acte anormal de gestion), ainsi qu’aux provisions constatées dans les comptes de la société IS sur les titres ou créances liées à la SCI. Plus la documentation est structurée et cohérente, plus le contrôle aura de chances de se conclure favorablement.
Jurisprudence récente du conseil d’état sur l’affectation des résultats SCI-IS
La jurisprudence récente du Conseil d’État est venue préciser plusieurs points clés relatifs à l’affectation des résultats des sociétés de personnes détenues par des sociétés IS. On peut citer, en premier lieu, l’arrêt CE, 26 avril 2024, n°472855, rendu à propos d’une SCI exerçant une activité de sous-location en crédit-bail, relevant fiscalement des BNC. À l’issue de la levée d’option, l’administration avait voulu imposer, dans la quote-part de l’associé IS, une plus-value professionnelle calculée selon les règles BNC applicables à la SCI.
Le Conseil d’État a censuré cette approche en rappelant le principe cardinal de l’article 238 bis K : pour les associés soumis à l’IS, la part de bénéfice correspondant à leurs droits est déterminée selon les règles applicables à leur propre régime fiscal. Autrement dit, la conséquence fiscale de la levée d’option devait être appréciée non pas au regard des règles BNC, mais selon celles des BIC/IS applicables à l’associé. Cette décision consacre la prévalence du régime fiscal de l’associé IS sur celui de la société de personnes pour la détermination de la quote-part imposable.
Dans une autre décision du 12 mars 2025 (n°474824), déjà évoquée, le Conseil d’État a admis la possibilité, pour un associé IS, de déduire une provision pour créance douteuse sur des avances consenties à des sociétés de personnes, indépendamment de sa quote-part de pertes. Là encore, la Haute Juridiction insiste sur la nécessaire autonomie de la comptabilité de l’associé IS par rapport à celle de la société de personnes : la transparence fiscale n’emporte pas fusion des patrimoines ni confusion des règles comptables.
Ces décisions récentes fournissent des arguments solides aux praticiens confrontés à des redressements fondés sur une lecture trop « uniforme » de la transparence fiscale. Elles rappellent aussi une réalité pratique : dans un montage SCI IR – société IS, c’est souvent la qualité de la documentation et la cohérence des raisonnements fiscaux qui feront la différence en cas de litige. En anticipant ces enjeux, vous pouvez transformer un terrain réputé complexe en véritable levier d’optimisation patrimoniale maîtrisée.