Lorsqu’un bien immobilier entre au bilan, les regards se portent souvent sur le prix d’achat et le financement. Pourtant, une part significative du coût réel de l’opération provient des frais de notaire, qui représentent en moyenne entre 2 % et 3 % dans le neuf, et entre 6 % et 8 % dans l’ancien. Selon la manière dont vous comptabilisez ces frais – en charges ou en immobilisation – l’impact sur vos amortissements, votre résultat fiscal et vos plus-values futures peut être considérable. Comprendre la mécanique comptable derrière chaque euro versé au notaire permet de piloter finement la rentabilité de votre investissement, que vous gériez une SCI familiale, une SARL patrimoniale ou une structure de location meublée.
Définition des frais de notaire en immobilier et cadre légal comptable (code de commerce, PCG 2014)
Composition détaillée des frais de notaire : émoluments, débours, droits d’enregistrement, contribution de sécurité immobilière
Les « frais de notaire » sont en réalité un agrégat de postes très différents, dont la majorité correspond à des taxes collectées pour l’État. En pratique, sur 10 000 € de frais lors d’un achat dans l’ancien, environ 7 000 à 8 000 € proviennent des droits de mutation et de la taxe de publicité foncière, et seulement 10 % à 15 % rémunèrent réellement le notaire. Pour vous, la question clé est de savoir comment ventiler ces montants entre charges, immobilisations et TVA déductible.
On distingue principalement quatre composantes. Les émoluments du notaire sont la rémunération réglementée de l’étude, calculée par tranches de prix (par exemple 3,870 % de 0 à 6 500 €, puis 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, etc.). Les débours correspondent aux frais avancés par le notaire pour votre compte : extrait cadastral, documents d’urbanisme, frais postaux, parfois honoraires de géomètre. Les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière (TPF) représentent la plus grosse part, avec un taux global pouvant atteindre 5,81 % dans l’ancien. Enfin, la contribution de sécurité immobilière (CSI) est due au taux de 0,10 % sur le prix, avec un minimum forfaitaire.
Les frais d’acquisition ne sont pas qu’un poste « annexe » : bien traités, ils deviennent un véritable levier d’optimisation comptable et fiscale de l’investissement immobilier.
Différence entre prix d’acquisition, frais d’acte et honoraires : impact sur la comptabilité générale
En comptabilité générale, il est essentiel de distinguer le prix d’acquisition du bien, les frais d’acte et les honoraires externes. Le prix d’acquisition correspond au montant payé au vendeur pour le terrain, la construction et éventuellement certains équipements ; il est enregistré en compte 211 « Terrains » et 213 « Constructions ». Les frais d’acte, eux, regroupent les droits de mutation, la CSI et les divers droits d’enregistrement. Les honoraires de l’étude (émoluments) et certains frais annexes relèvent davantage des comptes de services extérieurs comme 6226 « Honoraires » ou 6227 « Frais d’actes et de contentieux ».
Pour vous, cette distinction n’est pas seulement théorique : selon que ces montants sont laissés en charges ou activés avec l’immobilisation, vous modifiez le coût d’entrée du bien et donc la base de calcul des dotations aux amortissements. En pratique, les textes autorisent à intégrer au coût d’acquisition toutes les dépenses directement attribuables à la mise en état de fonctionnement de l’immobilisation, ce qui inclut la plupart des frais d’acte notariés. La clé est de garder une option cohérente dans le temps et entre les différents biens.
Références juridiques : code général des impôts (CGI), code de commerce, plan comptable général (PCG)
Le cadre légal qui encadre les écritures des frais de notaire croise plusieurs sources. Le Code de commerce impose la tenue d’une comptabilité régulière, sincère et donnant une image fidèle, avec application du principe de permanence des méthodes. Le Plan comptable général (PCG 2014) précise, dans ses articles relatifs au coût d’acquisition, que celui-ci comprend le prix d’achat et les coûts directement attribuables à l’acquisition et à la mise en état d’utilisation. Sur le plan fiscal, le Code général des impôts admet, pour les entreprises soumises à l’IS ou à l’IR en BIC, l’option entre la déduction immédiate en charges des frais d’acquisition ou leur inscription au coût d’acquisition de l’immobilisation.
Depuis 2018, l’Autorité des normes comptables (ANC) recommande, dans une position de référence, d’intégrer par défaut les frais d’acquisition au coût de l’immobilisation. Cette recommandation ne crée pas d’obligation, mais elle pèse dans l’analyse de « bonne pratique » en cas de contrôle. Le choix retenu doit s’appliquer de manière homogène à l’ensemble des immobilisations corporelles et incorporelles acquises, sans « panachage » opportuniste d’un dossier à l’autre.
Spécificités des actes immobiliers : achat de logement neuf VEFA, ancien, terrain à bâtir, immeuble de rapport
Tous les actes immobiliers n’entraînent pas les mêmes frais, ni le même traitement comptable. Pour un logement ancien, les frais de notaire oscillent couramment entre 7 % et 8 % du prix, dont la majorité en droits de mutation. Sur un logement neuf ou en VEFA, la part de droits d’enregistrement est fortement réduite : les statistiques récentes montrent des frais totaux plutôt compris entre 2 % et 3 %. Cette différence pèse sur le coût d’acquisition, mais aussi sur la stratégie de financement et d’amortissement que vous allez adopter.
Pour un terrain à bâtir, les frais d’acte sont liés à un actif non amortissable (compte 211). Intégrer ou non ces frais au coût du terrain n’a donc pas d’effet sur les dotations aux amortissements, mais impactera la future plus-value. À l’inverse, pour un immeuble de rapport ou un local professionnel, la distinction terrain/construction devient stratégique : les frais de notaire doivent être ventilés entre la quote-part de terrain (non amortissable) et celle des éléments bâtis (amortissables sur 20 à 50 ans selon les composants). Plusieurs barèmes indicatifs (BOFiP) proposent des ventilations types entre gros œuvre, façades, installations générales, agencements, utiles pour justifier la clé de répartition retenue.
Traitement comptable des frais de notaire pour une société civile immobilière (SCI) à l’acquisition
Comptabilisation en immobilisation corporelle (compte 213 « constructions », 211 « terrains ») selon le PCG
Pour une SCI soumise à une comptabilité d’engagement (SCI à l’IS, SCI à l’IR avec associé IS, ou dépassant certains seuils), l’achat immobilier se traduit par l’enregistrement d’une immobilisation corporelle. Le terrain est porté au compte 211 « Terrains » et le bâti en 213 « Constructions », avec éventuellement des sous-comptes par composant (2131, 2135, etc.). Les frais de notaire peuvent alors venir majorer ces comptes, en tant que frais d’acquisition capitalisés. En pratique, il est fréquent de créer un sous-compte dédié du type 213x – Frais de notaire pour suivre clairement ces montants.
Cette option d’activation a deux effets majeurs. D’abord, elle augmente la base amortissable de la partie construction, ce qui génère des dotations supplémentaires en compte 6811. Ensuite, elle diffère dans le temps l’impact de ces frais sur le résultat de la SCI, au lieu de le concentrer sur l’année de l’acquisition. Pour une SCI à l’IS fortement imposée, cette approche permet un lissage plus fin de la charge fiscale, tout en respectant les recommandations de l’ANC.
Alternative en charges (compte 6226, 627, 635) et conditions d’activation en fonction de la durée de détention
La seconde option consiste à comptabiliser immédiatement les frais de notaire en charges de l’exercice. Dans ce cas, les émoluments sont enregistrés en compte 6226 « Honoraires », les frais d’acte et d’hypothèque en 6227 ou 627, et les droits d’enregistrement et de timbre en 6354. La TVA sur les émoluments (au taux normal de 20 %) est portée en 44566 « TVA déductible sur autres biens et services ».
Vous pouvez privilégier cette méthode si la SCI détient les biens sur une courte durée ou si l’objectif est de réduire très fortement le résultat de l’exercice d’acquisition. Un cas typique : une SCI à l’IR qui réalise un investissement ponctuel avec des revenus locatifs déjà élevés la même année. À l’inverse, pour un portefeuille patrimonial voué à être conservé plus de 10 ou 15 ans, l’activation des frais dans le coût du bien reste, d’expérience, plus cohérente avec la réalité économique et la stratégie long terme.
Écritures comptables complètes lors de la signature chez le notaire : exemple chiffré d’achat d’un appartement locatif
Imaginons une SCI qui achète un appartement locatif pour 400 000 €, avec 32 000 € de frais de notaire, sans agence. Le terrain est estimé à 20 % de la valeur (80 000 €) et la construction à 80 % (320 000 €). Les frais de notaire sont ventilés proportionnellement : 6 400 € affectés au terrain et 25 600 € à la construction. Le notaire est payé en une fois, et la SCI choisit l’activation.
L’écriture type au moment de l’acquisition sera :
211 – Terrainsdébit 86 400 € (80 000 + 6 400 € de frais)213 – Constructionsdébit 345 600 € (320 000 + 25 600 € de frais)44562 – TVA déductible sur immobilisationsdébit pour la TVA sur les seuls émoluments404 – Fournisseurs d’immobilisationscrédit 432 000 € + TVA éventuelle
Si la SCI préférait la comptabilisation en charges, les 32 000 € seraient ventilés en 6226, 6227, 6354 et la TVA en 44566, avec un seul compte fournisseur (401 ou 404) crédité du montant total.
Cas des frais de notaire financés par emprunt bancaire : ventilation entre capital, intérêts, frais de dossier et acte notarié
Lorsque la SCI finance l’opération par emprunt, les flux se complexifient, sans devenir ingérables. Le déblocage du capital (par exemple 300 000 € sur un achat total de 432 000 €) se traduit par un débit du compte 512 « Banque » et un crédit du compte 164 « Emprunts auprès des établissements de crédit ». Le virement au notaire (432 000 €) est ensuite comptabilisé par un débit du compte 467 « Comptes débiteurs divers – Notaire » et un crédit du compte 512.
Les frais de dossier bancaire et frais de garantie (hypothèque, PPD) suivent, eux, un autre traitement. Les frais de dossier sont généralement passés en charges en 627 ou, de plus en plus souvent, intégrés au coût du financement et amortis sur la durée de l’emprunt via un compte de charges constatées d’avance. Les intérêts sont comptabilisés en 6611 « Intérêts des emprunts et dettes ». L’acte notarié lié à la garantie hypothécaire peut être comptabilisé soit parmi les frais d’acquisition, soit en charges financières, selon la politique comptable adoptée. L’important est de ne pas confondre capital emprunté, qui figure au passif, et frais liés à l’opération, qui impactent soit l’actif, soit le compte de résultat.
Traitement comptable des dépôts de garantie et acomptes versés sur séquestre chez le notaire
En pratique, vous versez souvent un acompte (séquestre) au notaire lors de la signature du compromis, par exemple 5 % du prix. Comptablement, ce versement ne constitue pas encore une immobilisation, mais un droit sur un tiers. L’écriture d’acompte se fait en débitant le compte 467 « Tiers – Notaire » et en créditant le compte 512. Ce compte 467 jouera le rôle de compte d’attente jusqu’à la signature définitive.
Au moment de l’acte authentique, ce compte 467 est soldé par la comptabilisation de l’immobilisation (211/213 ou charges selon le cas) et des frais de notaire. Les éventuels dépôts de garantie ou cautions versées (par exemple une caution au syndicat de copropriété) sont quant à eux inscrits au compte 275 « Dépôts et cautionnements versés ». Tant que la caution n’est pas restituée, elle reste à l’actif du bilan, sans impact sur le résultat. En cas de non-restitution, une charge est alors constatée lors de la sortie du dépôt.
Écritures comptables des frais de notaire pour les entreprises (SARL, SAS, SNC) investissant en immobilier
Pour une SARL, une SAS ou une SNC qui investit dans l’immobilier, la logique comptable des frais de notaire reste globalement similaire à celle d’une SCI, mais l’enjeu fiscal est souvent plus fort, car ces structures relèvent en majorité de l’impôt sur les sociétés. Le choix entre activation et passage en charges influence directement la base taxable à l’IS et le profil d’amortissement. Une PME qui acquiert ses propres bureaux pour 1 000 000 € avec 70 000 € de frais de notaire peut, en activant ces frais, augmenter de 3 000 à 4 000 € par an ses dotations aux amortissements, ce qui réduit mécaniquement son résultat imposable pendant toute la durée d’amortissement.
Les règles de décomposition par composants (gros œuvre, façades, installations générales, agencements) préconisées par le BOFiP s’appliquent pleinement à ces sociétés. Les frais de notaire activés devraient idéalement être répartis selon la même clé que le bâti lui-même, afin d’éviter de gonfler artificiellement un seul composant. Dans la pratique, beaucoup d’entreprises choisissent une approche pragmatique en créant un composant spécifique « frais d’acquisition » amorti sur la durée moyenne pondérée des autres composants (souvent autour de 25 à 35 ans). Cette méthode est défendable si elle est justifiée dans l’annexe et appliquée de manière constante.
Frais de notaire et amortissement de l’immobilisation : impact sur les dotations et le résultat fiscal
Répartition des frais de notaire entre valeur du terrain non amortissable et bâtiments amortissables
Sur un immeuble, le terrain n’est jamais amortissable, alors que les constructions le sont. Pour optimiser vos dotations aux amortissements, il est donc indispensable de répartir correctement non seulement le prix d’achat, mais aussi les frais de notaire entre ces deux composantes. En général, la valeur du terrain représente entre 10 % et 30 % du prix global selon la localisation et la nature de l’actif. Une étude de marché récente sur les grandes agglomérations françaises estime cette part à environ 20 % en moyenne pour les bureaux et 25 % pour le résidentiel.
Si vous affectez 100 % des frais de notaire au terrain, vous renoncez à toute déduction par amortissement sur ces montants. À l’inverse, si vous les ventilez selon la quote-part terrain/construction, la part rattachée à la construction alimentera la base amortissable. Pour un immeuble de 2 000 000 € dont 1 500 000 € de bâti et 500 000 € de terrain, 120 000 € de frais de notaire ventilés à 75 % sur la construction augmenteront de 90 000 € la base amortissable, ce qui représente, avec une durée moyenne de 30 ans, une dotation annuelle supplémentaire de 3 000 €.
Calcul des dotations aux amortissements (compte 6811) intégrant les frais d’acte capitalisés
Une fois les frais de notaire intégrés dans le coût d’entrée de l’immobilisation, ils sont amortis au même rythme que la composante à laquelle ils sont rattachés. Comptablement, la dotation aux amortissements annuelle est enregistrée par le débit du compte 6811 « Dotations aux amortissements sur immobilisations corporelles » et le crédit du compte 28 correspondant (par exemple 2813 pour les constructions).
Dans le cas d’une approche par composant, il est possible de créer une ligne d’amortissement spécifique « frais de notaire » avec une durée égale à la durée moyenne pondérée des autres composants. Cette durée, souvent comprise entre 25 et 35 ans, reflète la réalité économique : ces frais ne procurent pas d’avantage au-delà de la durée d’utilisation du bien. Une analogie utile consiste à voir les frais de notaire comme un « ticket d’entrée » sur la durée : plus le ticket est cher, plus il est pertinent d’étaler son coût sur le temps où l’on bénéficie de l’accès.
Conséquences sur le résultat comptable et l’IS : exemple d’un immeuble détenu par une SARL à l’IS
Prenons une SARL à l’IS qui acquiert un immeuble de 1 000 000 €, avec 70 000 € de frais de notaire. Le terrain représente 20 % (200 000 €) et le bâti 80 % (800 000 €). Les frais sont ventilés également selon cette clé (14 000 € sur le terrain, 56 000 € sur la construction) et la durée d’amortissement moyenne de la construction est de 30 ans. La dotation annuelle liée aux frais sera donc de 56 000 / 30 ≈ 1 867 €.
Si la société avait passé les 70 000 € en charges l’année d’acquisition, son résultat aurait été diminué immédiatement de 70 000 € (soit une économie d’IS de 17 500 € à 25 %). En les activant, l’économie d’impôt se répartit sur 30 ans, soit environ 467 € d’IS économisés par an, en sus de l’amortissement du bâti lui-même. La bonne stratégie dépend du profil de résultat : si la société est très bénéficiaire l’année de l’achat, une déduction immédiate peut être pertinente ; si les bénéfices sont stables et prévisibles, le lissage par l’amortissement offre une visibilité plus fine.
Traitement des frais de notaire en comptabilité simplifiée BIC/BNC vs comptabilité d’engagement
En BIC ou BNC au régime réel simplifié, le principe de base reste la comptabilité d’engagement, même si certaines entreprises tiennent en pratique une comptabilité de trésorerie avec régularisation annuelle. Pour un professionnel libéral au réel BNC qui achète son local, les frais de notaire suivent les mêmes choix fondamentaux : déduction en charges ou activation avec amortissement. En revanche, un exploitant au micro-BIC ou micro-BNC ne peut ni déduire spécifiquement les frais de notaire, ni amortir le bien : l’abattement forfaitaire (50 % en micro-BIC, 34 % en micro-BNC) est réputé couvrir l’ensemble des frais, ce qui peut être pénalisant en cas de gros investissement immobilier.
Dans les activités de location meublée, le passage au régime réel est quasiment incontournable dès qu’un bien est acquis, notamment en LMNP, précisément pour pouvoir amortir la valeur du bien et les frais de notaire. Les données de ces dernières années montrent d’ailleurs une hausse significative des bascules vers le réel chez les petits bailleurs, en particulier après l’augmentation des taux de financement : la moindre marge brute oblige à aller chercher l’optimisation dans chaque ligne du plan comptable.
Spécificités comptables en cas de revente du bien : plus-value, sortie d’actif et reprise des frais de notaire
Sortie de l’immobilisation (compte 675, 775) et calcul de la valeur nette comptable (VNC) incluant les frais de notaire
Lors de la revente d’un immeuble, la première étape consiste à sortir l’immobilisation du bilan. La valeur nette comptable (VNC) du bien, qui inclut le coût d’acquisition initial et les frais de notaire activés, diminués des amortissements pratiqués, est comptabilisée en charge exceptionnelle au compte 675 « Valeur comptable des éléments d’actif cédés ». Le prix de cession est enregistré en produit au compte 775 « Produits des cessions d’éléments d’actif ».
La différence entre ces deux montants constitue la plus-value ou la moins-value comptable de cession. Si vous avez intégré les frais de notaire au coût de l’immobilisation, ils font partie intégrante de la VNC : vous « reprenez » ainsi comptablement leur impact à la date de cession. Dans une optique de pilotage, ce mécanisme peut être vu comme la clôture d’un cycle : les frais de notaire ont réduit le résultat via les amortissements tout au long de la détention, puis influent une dernière fois sur la plus-value ou moins-value de sortie.
Calcul de la plus-value immobilière professionnelle en intégrant les frais d’acte immobilisés
Pour les sociétés soumises à l’IS et les titulaires de BIC professionnels (y compris LMP), la plus-value immobilière est une plus-value professionnelle. La base de calcul est la différence entre le prix de cession et la VNC de l’actif cédé. En intégrant les frais de notaire au coût d’entrée, puis en les amortissant, vous réduisez progressivement la VNC, ce qui tend à accroître la plus-value fiscale à terme. C’est l’un des arbitrages majeurs : économie d’impôt étalée grâce aux amortissements contre hausse potentielle de l’imposition sur la plus-value à la sortie.
Dans les derniers débats techniques autour de la fiscalité de la location meublée, plusieurs projets ont envisagé d’aligner encore davantage le traitement LMNP sur le LMP, notamment en réintégrant les amortissements dans le calcul des plus-values. Cette évolution – partiellement actée pour certains régimes au 1er janvier 2025 – renforce l’intérêt d’une modélisation pluriannuelle : avant d’opter pour une stratégie agressive de capitalisation et d’amortissement des frais de notaire, il est prudent de chiffrer l’effet cumulé à la revente.
Cas d’une SCI à l’IR : articulation entre comptabilité, quote-part d’associés et régime des plus-values privées
Pour une SCI à l’IR, la situation est particulière : sur le plan comptable, l’immeuble et les frais de notaire sont suivis selon les mêmes principes (immobilisation, amortissements éventuels en comptabilité de gestion, etc.). Mais fiscalement, la plus-value à la revente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements pour durée de détention (22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux). Dans ce régime, les frais d’acquisition peuvent être pris en compte soit pour leur montant réel, sur justificatifs, soit pour un forfait égal à 7,5 % du prix d’achat.
Si la SCI a capitalisé les frais de notaire en comptabilité, ce choix n’impose pas forcément le même traitement fiscal : les associés peuvent opter pour le forfait de 7,5 % s’il est plus favorable, même si les frais réels sont inférieurs. À l’inverse, lorsque les frais ont été passés en charges dans la SCI et qu’aucun justificatif n’est conservé, il devient difficile de revendiquer un montant réel supérieur au forfait. La cohérence entre la comptabilité de la SCI, l’archivage des pièces et la stratégie des associés sur la durée de détention est donc déterminante.
Traitement des frais de notaire lors d’une opération de marchand de biens et comptabilisation en stocks (compte 33)
Dans une activité de marchand de biens, l’immobilier acquis n’est pas une immobilisation, mais un stock. Les biens sont comptabilisés en compte 33 « Stock d’immeubles », et les frais de notaire représentent des coûts d’achat intégrés à la valeur du stock. Loin d’être un détail, cette option conditionne le calcul de la marge brute : le coût de revient du lot revendu comprend alors le prix d’acquisition, les frais d’acte, les commissions d’intermédiaires et les éventuels travaux de revente.
Pour vous, marchand de biens, les frais de notaire suivent donc la logique des stocks plutôt que celle des immobilisations : ils sont activés, puis déduits via le coût des ventes au moment de la revente. La contrepartie est l’absence d’amortissement : tant que le stock n’est pas cédé, aucune dotation ne vient réduire le résultat, ce qui peut générer des bilans très intéressants mais peu « parlants » en l’absence de rotation rapide. Une analogie utile est celle d’une boutique de luxe : les frais de mise en rayon d’un article cher ne sont reconnus qu’à la vente.
Cas particuliers : frais de notaire en comptabilité des locations meublées (LMNP, LMP) et des holdings immobilières
En location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, les frais de notaire occupent une place centrale dans la stratégie d’amortissement. Vous pouvez soit les déduire immédiatement en charges l’année de l’acquisition, soit les immobiliser pour les amortir sur la durée d’utilisation du bien, souvent 25 à 40 ans. Le premier choix maximise la réduction d’impôt la première année, mais risque de créer un déficit LMNP reportable seulement sur 10 ans. Le second lisse l’économie d’impôt et permet d’utiliser plus facilement tous les amortissements, y compris ceux liés aux frais de notaire, grâce au mécanisme de report illimité des amortissements non déduits.
En LMP, l’arbitrage est encore plus sensible, car un déficit d’exploitation peut s’imputer sur le revenu global du foyer, dans la limite des plafonds légaux. Déduire en une fois des frais de notaire importants peut donc alléger l’imposition sur les salaires, les BIC et autres revenus, tout en réduisant la base assujettie aux cotisations sociales des indépendants. Pour les holdings immobilières (souvent des sociétés mères détenant des SCI ou des filiales opérationnelles), la question est davantage patrimoniale : les frais de notaire relatifs à l’acquisition de titres de participation (parts de SCI, actions de foncières) sont généralement comptabilisés en 201 ou 261 et peuvent, sous conditions, être soit ajoutés au coût de revient, soit passés en charges, avec une incidence directe sur le calcul des plus-values de cession de titres.
Au final, la manière dont vous traitez comptablement les frais de notaire immobilier – activation, ventilation terrain/construction, choix de la durée d’amortissement, ou passage en charges immédiat – façonne durablement la lecture de vos comptes et votre charge fiscale. Approcher ces écritures avec une vision de long terme, des hypothèses documentées et une cohérence entre comptabilité et fiscalité offre un avantage décisif dans la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel ou privé structuré en société.