Le choix du régime fiscal d’une Société Civile Immobilière représente une décision structurante pour la gestion de votre patrimoine immobilier. Opter pour l’impôt sur les sociétés plutôt que de conserver la transparence fiscale entraîne des modifications profondes dans la manière dont vous comptabilisez les opérations. Cette transition nécessite une maîtrise précise des règles comptables et fiscales applicables, notamment en matière de réévaluation d’actifs, de traitement des réserves et de mise en conformité déclarative. Les enjeux financiers sont considérables : une erreur dans l’enregistrement des écritures peut générer des coûts fiscaux imprévus ou des redressements. La rigueur méthodologique devient donc votre meilleure alliée pour réussir cette transformation juridique et comptable.
Conditions et modalités du passage d’une SCI de l’IR à l’IS
Le passage d’une SCI de l’impôt sur le revenu vers l’impôt sur les sociétés constitue un changement de régime fiscal majeur qui obéit à des règles précises. Vous devez respecter un cadre juridique strict pour que cette option soit valablement exercée et produise les effets escomptés. La procédure implique plusieurs étapes administratives dont le non-respect pourrait compromettre la validité de votre choix fiscal. Comprendre ces mécanismes vous permettra d’anticiper les démarches et d’éviter les écueils fréquemment rencontrés par les gérants de SCI.
Exercice de l’option pour l’impôt sur les sociétés selon l’article 206-3 du CGI
L’article 206-3 du Code général des impôts encadre strictement les conditions dans lesquelles une SCI peut opter pour l’IS. Cette option doit faire l’objet d’une décision collective des associés, généralement prise lors d’une assemblée générale extraordinaire. Vous devez consigner cette décision dans un procès-verbal signé par l’ensemble des participants. Le caractère irrévocable de cette option après cinq exercices constitue un élément crucial à considérer avant de vous engager dans cette voie. Beaucoup de gérants sous-estiment cette irréversibilité et découvrent trop tard qu’un retour à la transparence fiscale devient impossible.
L’option s’applique à compter du premier jour de l’exercice au cours duquel elle est exercée, ou du premier jour de l’exercice suivant si vous la notifiez après le début de l’exercice en cours. Cette flexibilité vous permet de choisir le moment stratégiquement le plus favorable pour basculer vers l’IS, en fonction de votre situation patrimoniale et de vos objectifs d’optimisation fiscale. Pensez également aux conséquences sur vos déclarations personnelles, puisque vos revenus fonciers disparaîtront de votre déclaration d’impôt sur le revenu pour être remplacés, le cas échéant, par des dividendes.
Délais de notification auprès du service des impôts des entreprises
La notification de votre option doit intervenir avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel vous souhaitez être imposé à l’IS pour la première fois. Concrètement, si votre exercice coïncide avec l’année civile et que vous voulez être imposé à l’IS dès 2024, vous devez notifier votre choix au plus tard le 31 mars 2024. Ce délai strict ne souffre aucune exception : une notification tardive repousse automatiquement l’application de l’option à l’exercice suivant. Vous adressez cette notification au service des impôts des entreprises dont dépend le siège de
la SCI. La forme la plus courante reste un courrier signé par le gérant, accompagné du procès-verbal d’assemblée ayant décidé le passage à l’IS. Vous pouvez également formuler l’option via votre espace professionnel en ligne, mais conservez toujours la preuve de la date d’envoi et de réception (accusé de réception, copie PDF, etc.).
Sur le plan pratique, il est recommandé d’anticiper cette démarche plusieurs semaines avant l’échéance, afin de pouvoir corriger une éventuelle erreur de destinataire ou de formulation. En cas de doute, prenez attache avec votre SIE pour vérifier que votre courrier est bien conforme. N’oubliez pas que la date d’effet de l’option conditionnera notamment le traitement de vos amortissements, de vos déficits antérieurs et la date de production de votre premier bilan de SCI à l’IS.
Conséquences fiscales immédiates du changement de régime fiscal
Le passage de l’IR à l’IS est assimilé fiscalement à une cessation d’activité, même si la SCI continue d’exister juridiquement. Concrètement, cette cessation « fictive » entraîne en principe l’imposition immédiate des bénéfices en sursis, des plus-values latentes et des provisions devenues sans objet. Toutefois, le législateur a prévu des mécanismes de neutralisation ou de sursis d’imposition afin d’éviter une fiscalité confiscatoire lors du changement de régime.
Deux grands schémas se rencontrent en pratique. Soit la SCI opte pour le régime de sursis d’imposition : aucune plus-value n’est taxée immédiatement, les biens restent inscrits à leur valeur historique et l’imposition interviendra seulement lors d’une cession ultérieure. Soit elle choisit la taxation immédiate des plus-values latentes, souvent couplée à une réévaluation de l’immeuble à sa valeur vénale au bilan d’ouverture. Dans ce second cas, la base future d’amortissement à l’IS sera plus élevée, mais la SCI (ou ses associés) supportera tout de suite l’impôt sur la plus-value.
Ce choix n’est pas neutre : il dépend de l’ancienneté de détention des immeubles, du niveau de plus-value latente et des objectifs à moyen terme (conservation ou revente rapide). Avant de finaliser votre option pour l’impôt sur les sociétés, il est donc indispensable de simuler plusieurs scénarios d’imposition, à la fois sur la phase d’exploitation (amortissements, taux d’IS) et sur la phase de sortie (revente de l’immeuble ou des parts de SCI).
Cas particuliers des SCI de construction-vente et SCI d’attribution
Les SCI dites « de construction-vente » et « d’attribution » obéissent à des logiques économiques spécifiques qui impactent leur passage à l’IS. La SCI de construction-vente a pour objet la construction d’immeubles en vue de leur revente, activité par nature commerciale. Très souvent, ces sociétés relèvent déjà de l’IS de plein droit ou y basculent automatiquement en raison de la prédominance de l’activité commerciale. Le changement de régime y est donc plus rare, mais lorsqu’il intervient, il impose un examen minutieux des stocks d’immeubles et des marges à venir.
La SCI d’attribution, quant à elle, a vocation à construire ou acquérir un immeuble pour en attribuer la propriété (souvent en jouissance ou en pleine propriété) à ses associés. Le passage à l’IS y pose des questions particulières sur la valorisation des droits attribués et sur le traitement des plus-values éventuelles lors de la répartition. Dans ces schémas, la frontière entre gestion de patrimoine et activité commerciale est plus ténue, ce qui justifie une vigilance accrue sur la qualification fiscale des opérations.
Si votre société se situe dans l’un de ces cas particuliers, il est vivement conseillé de sécuriser l’analyse en amont avec un professionnel (expert-comptable ou avocat fiscaliste). Un simple copier-coller des règles appliquées à une SCI de gestion locative « classique » peut conduire à des erreurs majeures, en particulier sur la comptabilisation des stocks, des coûts de construction et des revenus de cession.
Évaluation et comptabilisation des actifs immobiliers lors du passage à l’IS
Passer une SCI à l’IS implique de déterminer avec précision la valeur des actifs immobiliers au moment du changement de régime. C’est à partir de cette valeur que seront calculés les futurs amortissements, la base des plus-values professionnelles et, le cas échéant, la plus-value d’entrée en IS. Autrement dit, la qualité de cette évaluation conditionne la fiscalité de la SCI pour de nombreuses années. Vous devez donc choisir une méthode cohérente, justifiable et documentée.
Détermination de la valeur vénale des immeubles selon la méthode comparative
La méthode la plus couramment retenue pour déterminer la valeur vénale d’un immeuble lors du passage à l’IS reste la méthode comparative. Elle consiste à évaluer votre bien par référence à des transactions récentes portant sur des immeubles similaires (localisation, surface, état général, qualité du locataire, durée du bail, etc.). Plus votre benchmark est proche de la réalité du marché, plus votre valorisation sera défendable en cas de contrôle.
Dans la pratique, vous pouvez vous appuyer sur plusieurs sources : avis de valeur d’agence immobilière, rapport d’expertise indépendant, données de la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) ou encore références issues d’actes notariés. L’objectif n’est pas de chercher la valeur la plus avantageuse fiscalement à tout prix, mais de retenir une valeur raisonnable, appuyée sur des éléments objectifs. N’oubliez pas qu’une surévaluation artificielle pour « gonfler » les amortissements futurs peut être requalifiée par l’administration.
Pour les SCI disposant d’un patrimoine conséquent ou d’immeubles atypiques (local industriel, hôtel, ensemble commercial), le recours à un expert immobilier assermenté est souvent une bonne pratique. Son rapport détaillé constituera une pièce justificative de poids en cas de discussion avec le service des impôts sur la valeur d’entrée des actifs à l’IS.
Traitement comptable des plus-values latentes sur biens immobiliers
Une fois la valeur vénale déterminée, vous devez comparer cette valeur au coût historique de l’immeuble figurant dans votre comptabilité (prix d’acquisition majoré des frais, éventuellement des travaux capitalisables). L’écart positif correspond à une plus-value latente. Son traitement fiscal varie selon que vous avez opté pour le sursis d’imposition ou pour la taxation immédiate lors du passage à l’IS.
En cas de sursis, cette plus-value latente n’est pas imposée immédiatement. Les immeubles restent inscrits pour leur valeur d’origine au bilan d’ouverture de la SCI à l’IS, sans réévaluation. Comptablement, il n’y a donc pas de constatation d’écart de réévaluation, ni de réserve spéciale à ce stade. La taxation interviendra plus tard, lorsque l’immeuble sera cédé, sur la base de la valeur nette comptable (coût historique diminué des amortissements pratiqués depuis l’entrée à l’IS).
Si vous retenez la taxation immédiate, la plus-value latente est imposée selon le régime applicable (plus-value immobilière des particuliers pour les associés, dans la plupart des cas). Comptablement, vous pouvez alors inscrire l’immeuble à sa valeur vénale dans le bilan d’ouverture à l’IS, l’écart avec la valeur historique étant affecté en capitaux propres (compte d’écarts de réévaluation ou de prime). Cette solution augmente votre base amortissable, mais implique d’accepter un effort fiscal immédiat parfois important.
Enregistrement des écritures de réévaluation au bilan d’ouverture
Lorsque la SCI choisit d’inscrire ses immeubles à leur valeur vénale au bilan d’ouverture de la période soumise à l’IS, il convient de passer des écritures de réévaluation. Le schéma le plus courant consiste à débiter les comptes d’immobilisations concernées (par exemple 213 – Constructions) pour la différence entre la nouvelle valeur et la valeur nette comptable, et à créditer un compte de capitaux propres (type 105 – Écart de réévaluation ou un compte de prime spécifique).
Dans certains cas, notamment lorsqu’une partie de la plus-value a déjà été taxée chez les associés dans le cadre du régime des plus-values privées, on peut affecter une fraction de cet écart en « réserve spéciale » pour suivre l’historique fiscal de l’opération. L’essentiel est de conserver une traçabilité claire entre l’ancienne valeur, la nouvelle valeur et l’impôt payé à l’occasion du passage à l’IS. Une bonne documentation du bilan d’ouverture facilitera grandement la lecture de vos comptes par un futur acquéreur ou par l’administration.
Si vous avez opté pour le sursis et que vous maintenez la valeur d’origine, aucune écriture de réévaluation n’est à passer. En revanche, il faudra veiller à comptabiliser les amortissements « de rattrapage » sur les exercices antérieurs, via une charge exceptionnelle non déductible, comme si la SCI avait été à l’IS depuis l’acquisition. Cette opération permet de reconstituer un plan d’amortissement cohérent au moment de l’entrée à l’IS.
Application du régime de taxation étalée selon l’article 221-3 du CGI
L’article 221-3 du CGI prévoit, dans certains cas, un régime de taxation étalée des plus-values constatées lors d’un changement de régime fiscal assimilé à une cessation. Plutôt que de supporter immédiatement l’impôt en totalité, la SCI peut, sous conditions, répartir cette imposition sur plusieurs exercices. Ce mécanisme agit comme un amortisseur, particulièrement utile lorsque la plus-value d’entrée à l’IS est importante.
En pratique, la plus-value est alors ventilée sur une période déterminée, généralement en lien avec la durée moyenne d’amortissement des biens concernés. Fiscalement, la fraction imposable est ajoutée chaque année au résultat, indépendamment des amortissements comptables. Vous devrez donc suivre un tableau de taxation étalée, qui permettra de réintégrer extra-comptablement la quote-part correspondante dans votre liasse fiscale 2065.
Ce régime ne se met pas en place automatiquement : il suppose une option expresse et le respect de conditions de fond (poursuite de l’exploitation, maintien des immobilisations, etc.). Il nécessite également une rigueur de suivi, car une cession anticipée du bien ou une cessation d’activité peut entraîner l’imposition immédiate du solde de plus-value non encore taxé.
Comptabilisation des capitaux propres et réserves lors de la transformation
Le passage à l’IS ne modifie pas la structure juridique des capitaux propres de la SCI, mais il change profondément leur lecture fiscale. Capital social, primes, reports à nouveau et réserves doivent être reclassés et suivis selon les règles applicables aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés. L’objectif est de disposer d’un « bilan d’ouverture » clair, fidèle et exploitable pour la suite de la vie de la SCI à l’IS.
Transfert du capital social et des comptes courants d’associés
Le capital social de la SCI reste, par principe, inchangé lors du passage à l’IS. Il continue d’être enregistré au compte 101 – Capital social, avec la même répartition des parts entre les associés. Toutefois, ce capital revêt désormais une importance accrue dans l’analyse de la solvabilité de la société, au même titre que dans une société commerciale soumise à l’IS.
Les comptes courants d’associés (compte 455) doivent également être repris tels quels au bilan d’ouverture, mais leur traitement fiscal évolue. Les intérêts versés sur ces comptes deviennent des charges financières déductibles, dans la limite des règles de plafonnement des charges financières et des dispositifs anti-abus. Les remboursements de comptes courants, eux, ne sont pas imposables chez les associés, puisqu’ils correspondent au remboursement d’une créance. Il est donc crucial de distinguer clairement, dans vos capitaux propres, ce qui relève du capital et ce qui relève de la dette envers les associés.
Réaffectation des bénéfices non distribués en report à nouveau
Au moment du passage à l’IS, les bénéfices antérieurs non encore distribués doivent être identifiés et réaffectés dans les comptes de capitaux propres. Dans une SCI à l’IR, ces bénéfices ont déjà été imposés directement entre les mains des associés au titre de leurs revenus fonciers. Comptablement, ils apparaissent souvent en compte de report à nouveau ou dans un compte de résultat non affecté.
Lors de la transformation, il est recommandé de procéder à une affectation formelle de ces résultats antérieurs par une décision des associés, en les basculant en report à nouveau créditeur (110 – Report à nouveau ou 119 selon la présentation). Sur le plan fiscal, ces montants ne seront pas à nouveau imposés à l’IS lors de leur distribution ultérieure, dès lors que vous pouvez démontrer qu’ils ont déjà supporté l’impôt à l’IR. Il faudra donc conserver la trace des déclarations passées et des décisions d’affectation du résultat.
Constitution de la réserve spéciale des plus-values à long terme
Lorsque certaines plus-values à long terme ont été imposées à un taux réduit au niveau de la SCI, la loi peut imposer de les inscrire dans une réserve spéciale des plus-values à long terme. Cette réserve, comptabilisée en capitaux propres, ne peut être distribuée qu’au prix d’une reprise de l’avantage fiscal dont elle a bénéficié. Elle fonctionne en quelque sorte comme une « mémoire fiscale » des plus-values taxées à un régime préférentiel.
Dans le contexte du passage à l’IS, la question de la réserve spéciale se pose notamment si la SCI réalise ou constate des plus-values professionnelles au moment du changement de régime (par exemple en cas de réévaluation taxable). Il convient alors de ventiler la fraction de plus-value imposée au taux réduit et de l’affecter en réserve spéciale. Le suivi de cette réserve sera essentiel lors de futures distributions : toute décision de la réduire ou de l’utiliser devra être analysée au regard des conséquences fiscales potentielles.
Traitement des passifs et des engagements de la SCI à l’IS
La transformation en SCI à l’IS ne concerne pas seulement les actifs et les capitaux propres. Les passifs et engagements doivent également être repris et, le cas échéant, retraités selon les règles de l’IS. Emprunts bancaires, provisions, dépôts de garantie et engagements hors bilan doivent être inventoriés avec soin pour établir un bilan d’ouverture complet et sincère.
Reprise des emprunts bancaires et refinancement hypothécaire
Les emprunts contractés par la SCI avant son passage à l’IS sont repris à leur valeur nominale restante dans le bilan d’ouverture. Les intérêts futurs versés sur ces emprunts deviendront des charges financières déductibles, sous réserve des règles de limitation (plafonnement global des charges financières nettes, règles de sous-capitalisation, etc.). La SCI à l’IS devra donc suivre avec plus de précision sa structure d’endettement et son ratio dette/fonds propres.
Dans certains projets, le passage à l’IS est l’occasion de renégocier le financement ou de procéder à un refinancement hypothécaire pour dégager de la trésorerie. Comptablement, un refinancement se traduira par le remboursement anticipé de l’ancien emprunt et la comptabilisation d’un nouvel emprunt, éventuellement avec des frais de dossier capitalisés en immobilisations incorporelles ou en charges à répartir. Vous devrez veiller à la bonne ventilation entre capital, intérêts, frais de garantie et indemnités de remboursement anticipé.
Comptabilisation des provisions pour gros entretien et réparations
À l’IS, la SCI peut constituer, sous conditions, des provisions pour gros entretien et réparations afin d’anticiper des dépenses futures obligatoires (par exemple travaux prévus par un plan pluriannuel ou par un bail). Ces provisions sont comptabilisées en charges de l’exercice et viennent diminuer le résultat imposable, dans la mesure où elles répondent aux critères de probabilité et de fiabilité définis par le plan comptable général.
Lors du passage à l’IS, il est utile de recenser les engagements de travaux déjà identifiés (procès-verbaux d’assemblées de copropriété, diagnostics techniques, clauses du bail) pour apprécier l’opportunité de constituer de telles provisions dès les premiers exercices. À l’inverse, certaines provisions éventuellement constituées sous le régime de l’IR sans base juridique solide devront être reprises et réintégrées au résultat d’ouverture. La clé réside dans la documentation : un plan de travaux, un devis signé ou un engagement contractuel faciliteront la justification de la provision en cas de contrôle.
Gestion des dépôts de garantie locatifs et avances sur loyers
Les dépôts de garantie versés par les locataires et conservés par la SCI figurent au passif du bilan, généralement dans un compte de dettes envers les locataires (165 ou compte assimilé). Leur traitement ne change pas fondamentalement avec le passage à l’IS : ils ne constituent pas un produit imposable tant qu’ils n’ont pas vocation à être conservés en cas de défaillance du locataire ou de dégradation du bien.
En revanche, les avances sur loyers ou les loyers encaissés d’avance doivent être appréhendés selon la comptabilité d’engagement. À la différence de la comptabilité de trésorerie souvent pratiquée à l’IR, une SCI à l’IS doit rattacher les produits à l’exercice auquel ils se rapportent. Les loyers perçus d’avance au titre d’une période postérieure seront inscrits en produits constatés d’avance et ne seront imposés qu’au fur et à mesure de leur exigibilité contractuelle. Ce changement de logique nécessite parfois d’adapter vos pratiques de facturation et de suivi des contrats de location.
Mise en conformité du plan comptable et obligations déclaratives post-option
Une fois l’option pour l’IS exercée, la SCI entre dans l’univers des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, avec son cortège d’obligations comptables et fiscales. Plan comptable général, liasse fiscale 2065, fichier des écritures comptables : autant de notions qui deviennent désormais votre quotidien. L’anticipation et l’outillage adapté (logiciel comptable, accompagnement) font ici toute la différence.
Adoption du plan comptable général et création de la liasse fiscale 2065
La SCI à l’IS doit tenir une comptabilité d’engagement conforme au Plan Comptable Général (PCG). Cela implique l’utilisation de comptes normalisés (classes 1 à 7), la tenue d’un livre-journal, d’un grand livre et d’un livre d’inventaire. Les opérations doivent être enregistrées à la date de leur engagement (émission de facture, signature d’acte), et non plus uniquement à la date de leur encaissement ou décaissement.
Chaque année, la SCI établit des comptes annuels complets : bilan, compte de résultat et annexe. Ces états servent de base à la liasse fiscale 2065, qui remplace la déclaration 2072 des SCI à l’IR. La liasse comprend des tableaux détaillés sur les immobilisations, les amortissements, les provisions, ainsi que le fameux tableau de détermination du résultat fiscal. Pour une première année d’imposition à l’IS, il est prudent de prévoir du temps et, le cas échéant, un accompagnement professionnel pour paramétrer correctement la structure de comptes et la liasse.
Établissement du tableau de passage du résultat comptable au résultat fiscal
Le résultat comptable de la SCI à l’IS ne correspond pas toujours au résultat fiscal imposable. Certaines charges comptables ne sont pas déductibles (amendes, pénalités, fraction d’intérêts excédentaires, amortissements non admis), tandis que certains produits peuvent être exonérés ou imposés à des modalités spécifiques. Pour passer de l’un à l’autre, vous devez établir un tableau de passage du résultat comptable au résultat fiscal.
Ce tableau, intégré à la liasse 2065, recense les principales réintégrations extra-comptables (charges non déductibles) et les déductions extra-comptables (produits non imposables, provisions réintégrées ultérieurement, etc.). Il constitue le cœur de votre « storytelling » fiscal vis-à-vis de l’administration. Un suivi rigoureux des postes sensibles, comme les amortissements dérogatoires ou les intérêts de comptes courants, vous évitera de mauvaises surprises lors d’un contrôle ultérieur.
Déclaration de la taxe sur la valeur ajoutée immobilière
Le passage à l’IS ne rend pas automatiquement votre SCI assujettie à la TVA, mais il vous impose de vous interroger sur votre régime de TVA immobilière. Location nue d’habitation, location de locaux professionnels, locaux neufs ou anciens : chaque type de bien obéit à des règles spécifiques. Certaines locations restent exonérées de TVA, d’autres sont soumises à la TVA de plein droit ou sur option.
Si votre SCI réalise des opérations soumises à TVA (par exemple la location de locaux professionnels avec option à la TVA, ou des ventes d’immeubles neufs), vous devrez déposer des déclarations de TVA périodiques (mensuelles, trimestrielles ou annuelles selon le régime). La TVA collectée sur les loyers ou les ventes sera reversée à l’État, tandis que la TVA déductible sur les travaux, honoraires et frais d’acquisition viendra en diminution. La tenue d’une comptabilité d’engagement permettra de suivre ces flux de manière plus fine, mais exigera aussi un paramétrage précis de votre logiciel comptable.
Production du fichier des écritures comptables (FEC) selon le format normalisé
Depuis plusieurs années, toute société soumise à l’IS qui tient une comptabilité informatisée doit être en mesure de produire un Fichier des Écritures Comptables (FEC) en cas de contrôle fiscal. Ce fichier reprend, dans un format normé, l’ensemble des écritures comptables de l’exercice. La SCI à l’IS n’échappe pas à cette obligation, ce qui implique de choisir un logiciel compatible et de respecter les règles de numérotation et de validation des écritures.
En pratique, le FEC doit contenir pour chaque écriture : la date, le journal, le numéro de pièce, les comptes débités et crédités, le libellé, le montant, et diverses informations de suivi. Un FEC incomplet ou non conforme peut entraîner des pénalités et faciliter les reconstitutions de résultats par l’administration. Il est donc essentiel de structurer votre comptabilité dès le départ en pensant à cette exigence, plutôt que d’essayer de « réparer » a posteriori au moment du contrôle.
Impact sur l’amortissement du patrimoine immobilier et des composants
L’un des principaux intérêts du passage d’une SCI à l’IS réside dans la possibilité d’amortir le patrimoine immobilier. Contrairement à la SCI à l’IR, où l’immeuble n’est pas amortissable fiscalement, la SCI à l’IS peut constater chaque année une charge d’amortissement qui viendra réduire son résultat imposable. Encore faut-il définir correctement la base amortissable, la durée et la ventilation par composants.
Décomposition des immeubles selon la méthode par composants de l’ANC
Les normes comptables françaises, notamment les recommandations de l’Autorité des Normes Comptables (ANC), préconisent une décomposition de l’immeuble en composants lorsque ceux-ci ont des durées d’utilité différentes et significatives. Concrètement, au lieu d’amortir l’ensemble de l’immeuble sur une durée unique, vous identifiez plusieurs composantes : structure (gros œuvre), toiture, façades, installations techniques (chauffage, ascenseurs), agencements intérieurs, etc.
Chaque composant est enregistré dans un sous-compte d’immobilisation et fait l’objet d’un plan d’amortissement spécifique. Cette méthode reflète mieux la réalité économique de la consommation des avantages économiques du bien : un ascenseur sera remplacé bien avant les murs porteurs. Du point de vue fiscal, cette décomposition permet souvent d’augmenter le montant des amortissements annuels, puisque certains composants sont amortis sur des durées plus courtes.
Durées d’amortissement fiscal des structures, menuiseries et installations techniques
Les durées d’amortissement ne sont pas fixées par la loi de manière exhaustive, mais la pratique retient des fourchettes usuelles, à adapter à la nature du bien et à son usage. À titre indicatif, la structure (gros œuvre) d’un immeuble d’habitation peut être amortie sur 40 à 50 ans, tandis que pour un immeuble de bureaux la durée sera parfois légèrement plus courte. Les menuiseries extérieures, les revêtements de sols ou les aménagements intérieurs relèvent souvent de durées de 15 à 25 ans.
Les installations techniques (chauffage collectif, climatisation, ascenseurs) sont généralement amorties sur 10 à 20 ans selon leur nature et leur intensité d’utilisation. Les durées exactes doivent être justifiées, par exemple par des documents techniques, des retours d’expérience ou des recommandations professionnelles. Gardez à l’esprit que des durées trop courtes peuvent être contestées en cas de contrôle, tandis que des durées trop longues réduiront inutilement l’intérêt fiscal du passage à l’IS.
Traitement des amortissements dérogatoires et réintégrations extracomptables
Dans certains cas, la SCI peut être amenée à pratiquer des amortissements plus importants que ce qu’autoriserait strictement la norme comptable, par exemple pour bénéficier d’un dispositif fiscal spécifique ou d’une doctrine d’administration favorable. La fraction d’amortissement excédentaire est alors qualifiée d’« amortissement dérogatoire » et enregistrée au crédit d’un compte de provisions réglementées (145).
Du point de vue fiscal, ces amortissements dérogatoires ne posent pas de difficulté tant qu’ils respectent le cadre légal. En revanche, ils nécessitent un suivi extra-comptable attentif : lors de la sortie de l’actif ou d’un changement de régime, cette provision réglementée sera reprise et réintégrée au résultat imposable. Dans votre liasse fiscale, vous devrez donc opérer les réintégrations et déductions adéquates pour passer d’un plan d’amortissement purement comptable à la trajectoire fiscale souhaitée.
De manière plus générale, toute divergence entre l’amortissement comptable (reflétant la réalité économique) et l’amortissement fiscal (résultant de règles spécifiques) se traduira par des réintégrations ou des déductions dans le tableau de passage du résultat comptable au résultat fiscal. Une bonne documentation des choix retenus et un suivi pluriannuel des tableaux d’amortissement restent, là encore, vos meilleurs alliés pour sécuriser le passage de votre SCI à l’IS et en tirer pleinement les bénéfices attendus.