Pour un marchand de biens, la qualité de la comptabilité des stocks immobiliers fait souvent la différence entre une opération rentable et une opération déficitaire. Chaque appartement, immeuble ou terrain acquis pour être revendu n’est pas seulement un bien immobilier : c’est un stock au sens comptable et fiscal, avec des règles spécifiques très éloignées de la logique de l’investisseur locatif classique. Une valorisation imprécise, un mauvais classement entre charges et coûts de revient, ou une confusion entre stock et immobilisation peuvent générer une imposition anticipée, des écarts de trésorerie ou des redressements fiscaux. Maîtriser la comptabilisation du stock de marchand de biens devient donc un véritable enjeu de pilotage, autant qu’un impératif de conformité.
Définition du stock de marchand de biens en immobilier : cadre fiscal et comptable (BOFiP, CGI, PCG)
Distinction marchand de biens / investisseur locatif : critères fiscaux (article 35 CGI, intention spéculative)
Sur le plan fiscal, la frontière entre simple investisseur et marchand de biens tient autant au comportement qu’au volume d’opérations. L’article 35 du CGI vise explicitement les personnes qui réalisent à titre habituel des opérations d’achat en vue de la revente. Autrement dit, dès lors que vous achetez pour revendre, avec une intention spéculative et une certaine récurrence, l’administration considère une activité de marchand de biens soumise au régime des BIC et non au régime des plus-values privées.
Cette qualification ne dépend pas uniquement du statut juridique (SAS, SARL, entreprise individuelle), mais d’un faisceau d’indices : fréquence des ventes, courte durée de détention, travaux de valorisation, démarchage actif, communication commerciale, etc. Dès que l’activité bascule dans le champ professionnel, les biens ne sont plus des investissements patrimoniaux, mais des stocks immobiliers destinés à la revente.
Notion de stock immobilier vs immobilisation corporelle : critères de rotation, usage et durée de détention
Le Plan Comptable Général (articles 211-6 et 211-7) distingue clairement immobilisations corporelles et stocks. Un immeuble est comptabilisé en immobilisation si vous l’utilisez durablement pour l’exploitation ou la location (au-delà de 12 mois), alors qu’il devient stock dès l’origine si la destination est la revente dans le cours normal de l’activité. En pratique, un marchand de biens classe presque systématiquement ses acquisitions en comptes de stocks, sauf changement d’affectation décidé en cours de route (par exemple, conservation d’un immeuble pour le louer à long terme).
La rotation joue également un rôle : un bien acquis pour être revendu en quelques mois ou quelques années reste un stock, même s’il est temporairement loué entre deux opérations. À l’inverse, un immeuble conservé plus de dix ans en location nue, sans projet de revente à court terme, relève plutôt d’une immobilisation. La jurisprudence rappelle régulièrement que la destination initiale demeure le critère déterminant, plus que la durée réelle de détention.
Typologie des stocks des marchands de biens : immeubles d’habitation, locaux commerciaux, terrains à bâtir, lots en VEFA
Le stock de marchand de biens recouvre une variété de biens, qui obéissent pourtant aux mêmes principes de valorisation : valeur d’entrée au coût de revient, tests de dépréciation, sortie au moment de la cession. On retrouve typiquement :
- Des immeubles d’habitation anciens, acquis en bloc ou à la découpe, souvent rénovés avant revente.
- Des locaux commerciaux ou bureaux, parfois transformés en logements ou recommercialisés après travaux.
- Des terrains à bâtir ou terrains à lotir, avec viabilisation et division en lots constructibles.
- Des lots en
VEFAou des opérations de construction-vente, traités comme en-cours de production puis produits finis.
Quel que soit le type d’actif, dès qu’il est détenu pour être vendu, il figure en classe 3 dans les comptes, et non en classe 2. L’important, pour vous, est de pouvoir suivre précisément par opération l’ensemble des coûts incorporés à ce stock immobilier.
Incidences juridiques du statut marchand de biens : obligations TVA, droits d’enregistrement réduits, garantie de passif
Le statut de marchand de biens emporte des conséquences juridiques fortes. Du point de vue des droits d’enregistrement, vous pouvez bénéficier, sous conditions de revente dans un certain délai, d’un taux réduit sur les acquisitions, ce qui améliore la rentabilité de vos opérations. En contrepartie, la revente est en principe taxée à la TVA immobilière (TVA sur marge ou sur le prix total selon les cas), ce qui suppose un suivi rigoureux dans la comptabilité.
D’autres obligations pèsent sur l’activité : garantie de passif lors d’achats de sociétés à prépondérance immobilière, garanties de surface ou de conformité pour les lots en copropriété, documentation renforcée des opérations pour répondre aux contrôles fiscaux. La qualification de marchand de biens est donc autant une question de régime fiscal qu’un cadre juridique global à intégrer dans votre stratégie.
Règles de comptabilisation du stock de marchand de biens selon le plan comptable général
Comptes à utiliser : 31 « matières et fournitures », 33 « en-cours de production », 35 « stocks de produits » et compte stock spécifique 37
Le PCG range les stocks en classe 3 : comptes 31 à 37. Pour un marchand de biens, deux blocs sont essentiels. D’abord les en-cours de production (comptes 33 et 34) lorsqu’il s’agit de constructions ou de lourds travaux assimilables à une production. Ensuite les comptes de stocks de produits ou marchandises, en pratique le compte 37 – Stocks de marchandises pour les immeubles destinés à être revendus en l’état ou après rénovation.
Le schéma classique consiste à comptabiliser l’achat de l’immeuble dans un compte de charges (605 ou 607 selon les plans adaptés), puis à le reclasser en stock à la clôture via le compte 6037 « Variation de stock de marchandises ». Cette écriture d’inventaire neutralise les charges et fait apparaître le stock à l’actif du bilan pour son coût de revient global.
Enregistrement des acquisitions : prix d’achat, frais d’acte notarié, commissions d’intermédiaires, droits de mutation
Le coût d’entrée du stock immobilier doit intégrer tous les coûts directement attribuables à l’acquisition, conformément aux articles 213-30 et 213-31 du PCG et à l’article 38 nonies de l’annexe III au CGI. Concrètement, vous incorporez dans le coût de revient :
- Le prix d’achat hors TVA récupérable, tel que figurant à l’acte notarié.
- Les frais de notaire et d’acte (droits d’enregistrement, émoluments, débours) non récupérables.
- Les commissions d’intermédiaires, agents ou apporteurs d’affaires.
- Certains frais de montage directement liés à l’acquisition (par exemple, une commission bancaire conditionnant le prêt).
Au moment de l’achat, ces montants sont généralement débités en comptes d’achats ou de charges externes (605, 622, etc.). Ils seront ensuite intégrés au stock par l’écriture de variation de stock à la date d’inventaire, afin que la valeur comptable de l’immeuble reflète son véritable coût de revient.
Traitement des frais annexes : honoraires d’architecte, études géotechniques, diagnostics immobiliers, frais de division parcellaire
De nombreux frais gravitent autour d’une opération de marchand de biens : diagnostics, études de sol, architecte, géomètre, dossier de division parcellaire ou de mise en copropriété. La question clé est la suivante : ces frais contribuent-ils à « amener le stock à l’endroit et dans l’état où il se trouve » ? Si la réponse est oui, ils doivent être incorporés au coût de stock, et non laissés en charges de l’exercice.
Les honoraires d’architecte pour un projet de réaménagement, les frais de géomètre pour créer des lots, ou encore les diagnostics obligatoires préalables à la vente entrent typiquement dans le coût de production ou d’acquisition du stock. En revanche, les campagnes publicitaires, les frais de commercialisation ou une étude de faisabilité très amont relèvent plutôt de charges de période, non activables.
Cas pratique chiffré : achat, rénovation légère et revente d’un appartement par une SAS de marchand de biens
Imaginez une SAS de marchand de biens qui achète en 2024 un appartement pour 200 000 € frais d’acte inclus. Elle engage 40 000 € de travaux de rénovation (peinture, cuisine, salle de bains) et 10 000 € de frais divers directement liés au projet (diagnostics, architecte pour redistribution légère). L’appartement est revendu en 2025 pour 300 000 € net vendeur.
À la clôture 2024, si l’opération n’est pas terminée, le coût de revient stocké sera de 250 000 € (200 000 + 40 000 + 10 000), comptabilisés en stock via le compte 37 par contrepartie du 6037. Aucun bénéfice n’est encore constaté : les charges initiales sont neutralisées par la création du stock. En 2025, au moment de la vente, la SAS enregistre un produit de 300 000 € et sort le stock de 250 000 €. La marge brute taxable à l’IS est de 50 000 €, sur laquelle viendront se greffer les autres charges de structure de l’exercice.
Évaluation du stock de marchand de biens : coût de revient, méthodes de valorisation et normes IFRS
Calcul du coût de revient complet : coût d’acquisition, coûts directement attribuables, coûts d’emprunt (IAS 23)
La valorisation du stock immobilier s’effectue au coût de revient ou, si elle est inférieure, à la valeur nette de réalisation. Le coût de revient inclut le coût d’acquisition, les coûts de transformation (travaux, aménagements, viabilisation) et certains coûts d’emprunt. Les textes comptables français autorisent l’intégration des intérêts intercalaires dans le coût de stock pour des projets dont la durée de fabrication dépasse 12 mois, sous réserve d’option et de suivi précis.
La norme internationale IAS 23 sur les coûts d’emprunt va dans le même sens : pour des actifs qualifiés (notamment programmes immobiliers longs), les intérêts directement attribuables pendant la phase de construction doivent être capitalisés. Pour vous, cela signifie que les charges financières liées à un crédit spécifique de promotion ou de rénovation peuvent, dans certaines configurations, augmenter la valeur du stock plutôt que d’être passées immédiatement en charges financières.
Méthodes de valorisation des stocks : CUMP, FIFO, LIFO (interdictions et recommandations en france)
Pour des biens immobiliers, chaque opération est généralement unique. Le PCG impose dans ce cas la méthode de l’« individualisation du coût » plutôt que l’usage de méthodes statistiques. Les approches comme le CUMP (coût unitaire moyen pondéré) ou le FIFO (premier entré, premier sorti) sont réservées aux stocks de biens interchangeables, ce qui n’est pas le cas d’immeubles singuliers aux caractéristiques juridiques et techniques propres.
La méthode LIFO (dernier entré, premier sorti) est en outre écartée par la doctrine fiscale et comptable française, car elle tend à minorer artificiellement les valorisations en période de hausse des prix. Pour un marchand de biens, le plus sûr reste de suivre chaque acquisition et chaque lot individuellement, avec une fiche de stock détaillant le coût de revient et les vents de coût entre lots, en cas de découpe.
Application de la norme IAS 2 pour les stocks immobiliers : différences avec le traitement en PCG français
La norme IAS 2 encadre les stocks dans les comptes établis selon les IFRS. Elle converge largement avec le PCG sur le principe : évaluation au coût ou à la valeur nette de réalisation selon la plus faible, intégration des coûts directement attribuables, exclusion des coûts de commercialisation. Là où des nuances apparaissent, c’est sur le traitement des actifs immobiliers destinés à la vente par des promoteurs, qui peuvent relever de normes spécifiques comme IFRS 15 pour la reconnaissance du chiffre d’affaires.
En pratique, un groupe coté qui exerce une activité de marchand de biens devra articuler les règles IAS 2 et IAS 23 avec les normes sur les revenus (IFRS 15) et éventuellement IAS 40 pour certains immeubles de placement. Dans un cadre pur PCG, vous appliquez un référentiel plus simple mais qui reste très exigeant en termes de documentation des coûts intégrés et de tests de dépréciation.
Provision pour dépréciation de stock immobilier : test de perte de valeur et valeur nette de réalisation
Les stocks immobiliers doivent être testés à chaque clôture pour vérifier que leur valeur réalisable n’est pas devenue inférieure à leur valeur comptable. La valeur nette de réalisation correspond au prix de vente estimé dans des conditions normales de marché, diminué des coûts de vente directs (honoraires d’agence, frais de notaire à votre charge, remises commerciales usuelles).
Si ce montant est inférieur au coût de revient, vous devez constater une dépréciation via un compte de provision pour dépréciation de stocks (39x), en charge dans le résultat. À l’inverse, une remontée du marché immobilier peut conduire à la reprise partielle de cette dépréciation, dans la limite du coût de revient initial. Ce mécanisme évite de surévaluer vos stocks et de présenter un bilan déconnecté de la réalité de marché.
Traitement comptable des opérations spécifiques du marchand de biens (division, lotissement, marchandises en VEFA)
Comptabilisation d’un achat en bloc et revente par lots : ventilation des coûts et marge unitaire par lot
L’achat en bloc d’un immeuble destiné à être revendu à la découpe pose la question délicate de la ventilation des coûts. Le coût d’acquisition global (prix, frais, travaux communs) doit être réparti entre les différents lots en fonction d’une clé rationnelle : surfaces pondérées, valeurs de marché estimées, tantièmes de copropriété, etc. Cette clé doit être documentée et conservée pour justifier la marge réalisée sur chaque lot.
La bonne pratique consiste à établir un tableau de répartition où chaque lot supporte un coût de revient unitaire cohérent. Au moment de chaque vente, vous sortez du stock la part correspondant au lot cédé, ce qui permet de suivre précisément la marge brute par lot et de sécuriser vos calculs de TVA sur marge ou sur le prix total, selon le régime applicable.
Opérations de lotissement et division foncière : enregistrement des coûts d’aménagement, viabilisation et voirie
Les opérations de lotissement et de division foncière entraînent de nombreux coûts d’aménagement : études environnementales, création de voirie et réseaux divers, viabilisation, clôtures, espaces verts, cession d’équipements collectifs. Selon la doctrine comptable et fiscale, ces coûts sont incorporés au coût d’acquisition du terrain, puis ventilés entre les lots vendus.
Une partie de ces dépenses peut être engagée sur des éléments finalement cédés gratuitement aux collectivités (voiries, espaces publics). Pour autant, ces coûts restent rattachés à l’opération et doivent être intégrés dans le coût de revient des lots commercialisés. La difficulté, pour vous, réside dans le suivi analytique fin de ces coûts sur plusieurs exercices et dans la répartition équitable entre les différents lots de terrain à bâtir.
Stocks en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) : suivi des en-cours de production et transferts en stock fini
Les ventes en état futur d’achèvement relèvent d’une logique de production d’immeubles, plus proche de la promotion immobilière. Comptablement, tant que les travaux ne sont pas terminés, les dépenses (terrain, études, travaux) sont comptabilisées en en-cours de production (comptes 33). À mesure de l’avancement, il peut être nécessaire d’actualiser le coût de revient estimatif et de comparer le budget aux coûts réels constatés.
Une fois l’immeuble achevé et les conditions de transfert des risques et avantages réunies, les en-cours sont reclassés en produits finis ou directement sortis en coût des ventes selon le schéma retenu. Pour un marchand de biens mêlant rénovation lourde et petites promotions, ce suivi par chantier devient vite indispensable pour éviter les erreurs de cut-off et les écarts de marge.
Gestion des travaux de rénovation et amélioration : immobilisation ou charges incorporables au coût de stock
La ligne de partage entre travaux activables et travaux en charges reste un sujet sensible. Pour un marchand de biens, la plupart des travaux visant à rendre le bien vendable dans de meilleures conditions (remise aux normes, rénovation énergétique, réagencement, création de salles de bains) sont incorporés au coût de stock. Ils font partie intégrante de l’opération d’achat-revente.
En revanche, certains coûts peuvent être considérés comme des charges de période : entretien courant sans impact sur la valeur, interventions liées à une vacance prolongée, dépenses purement administratives. L’analyse doit être menée opération par opération, avec une vision économique : tout ce qui contribue à créer la marge immobilière devrait, en principe, augmenter le coût de revient du stock plutôt qu’être déduit immédiatement.
Cas réel inspiré d’un marchand de biens à paris ou lyon : achat d’un immeuble, découpe en copropriété et revente à la découpe
Un marchand de biens acquiert à Lyon un immeuble de 12 logements pour 3,6 M€ frais inclus. Il engage 600 000 € de travaux de parties communes et de mise aux normes, 150 000 € d’honoraires (architecte, géomètre, avocat), et 100 000 € de frais financiers sur deux ans. L’immeuble est mis en copropriété et les lots sont revendus progressivement pour un total de 5,2 M€.
Au bilan, le coût global de l’opération atteint 4,45 M€ (3,6 + 0,6 + 0,15 + 0,1), ventilé entre les 12 lots selon une clé de valeur. Lors de chaque vente, un lot sort du stock pour son coût de revient spécifique, permettant de dégager une marge unitaire moyenne de l’ordre de 60 000 €. Une gestion analytique insuffisante aurait pu masquer cette rentabilité réelle, voire conduire à des erreurs d’évaluation du stock restant en fin d’exercice.
Impact du stock de marchand de biens sur le résultat fiscal et la TVA
Détermination de la marge taxable : marge brute, variation de stock et résultat imposable (IS ou IR-BIC)
La détermination de la marge taxable d’un marchand de biens repose sur un triptyque : chiffre d’affaires, coût des ventes et variation de stock. Comptablement, la variation de stock (603x, 713x) vient neutraliser les charges d’achat non encore vendues. Sur un exercice donné, le résultat imposable correspond à la différence entre produits (ventes, variations de production stockée) et charges (achats consommés, frais généraux, amortissements, intérêts).
Selon la forme juridique, ce résultat relève de l’IS (SAS, SARL, SA) ou de l’IR-BIC (entreprise individuelle, SNC). Dans tous les cas, la qualité de l’évaluation des stocks influe directement sur la base taxable : une surévaluation reporte artificiellement la marge sur les exercices futurs, tandis qu’une sous-évaluation peut conduire à une imposition anticipée et à une présentation trompeuse de la trésorerie.
TVA sur marge vs TVA sur le prix total : application pratique sur les terrains à bâtir et immeubles anciens (article 268 CGI)
La TVA immobilière appliquée aux marchands de biens obéit à des règles complexes, en particulier pour les immeubles anciens et les terrains à bâtir. L’article 268 du CGI prévoit que, dans certains cas (acquisition sans droit à déduction de TVA, notamment), la TVA est calculée non pas sur le prix total de vente, mais sur la seule marge. Ce régime de TVA sur marge est fréquent pour la revente de biens anciens après rénovation.
À l’inverse, pour les immeubles neufs (moins de 5 ans) ou les terrains à bâtir acquis auprès d’un assujetti avec TVA déductible, la TVA s’applique en général sur le prix total. Le suivi fin des stocks, avec l’historique de chaque acquisition et du régime de TVA associé, est donc indispensable pour déterminer correctement l’assiette de TVA à la revente et éviter des redressements parfois significatifs.
Moments de constatation du chiffre d’affaires : transfert des risques et avantages, date de livraison en immobilier
Le moment de reconnaissance du chiffre d’affaires est un sujet clé pour le marchand de biens, surtout en fin d’exercice. En comptabilité française comme en IFRS, la vente est constatée lorsque les risques et avantages significatifs liés à la propriété sont transférés à l’acquéreur. En pratique, c’est en général la date de signature de l’acte authentique chez le notaire qui déclenche l’enregistrement de la vente et la sortie du stock correspondant.
Les compromis ou promesses unilatérales ne suffisent pas, sauf cas particuliers très encadrés. Une bonne communication entre votre comptable et le notaire permet de sécuriser ces dates et de limiter les erreurs de cut-off, qui peuvent fausser significativement la présentation du résultat d’un exercice, surtout si plusieurs ventes importantes tombent autour du 31 décembre.
Traitement des frais financiers et intérêts intercalaires : déductibilité fiscale et intégration éventuelle au stock
Les frais financiers liés aux emprunts des marchands de biens représentent souvent un poste de charges significatif. Fiscalement, ils sont en principe déductibles en charges financières de l’exercice, sous réserve des règles de limitation de la déductibilité des intérêts (dispositifs de sous-capitalisation, règles générales de plafonnement). Toutefois, comme évoqué plus haut, une partie de ces intérêts peut être activée au coût de stock lorsque les conditions sont remplies.
La stratégie à adopter dépend de votre horizon de détention et de vos besoins de lisser le résultat. Capitaliser les intérêts intercalaires augmente la valeur de l’actif et reporte la charge au moment de la vente, ce qui peut être pertinent sur de longues opérations de promotion. À l’inverse, laisser en charges les intérêts de crédits court terme sur des opérations rapides évite une complexité inutile et reflète mieux l’économie réelle du projet.
Outils et bonnes pratiques pour le suivi comptable du stock de marchand de biens
Paramétrage d’un logiciel comptable (sage, cegid, pennylane) pour le suivi analytique des opérations
Un suivi manuel du stock immobilier devient vite intenable au-delà de quelques opérations simultanées. Les logiciels comptables généralistes comme Sage, Cegid ou Pennylane permettent de mettre en place une comptabilité analytique par opération ou par chantier. Chaque facture d’achat, chaque facture de travaux, chaque frais financier peut être fléché vers un « centre de coûts » correspondant à un immeuble ou à un lot précis.
En paramétrant correctement votre plan de comptes, avec des subdivisions adaptées des comptes 31 à 37 et des axes analytiques, vous obtenez en temps réel une vision de la marge prévisionnelle et du coût de revient actualisé par opération. Cette granularité vous aide aussi à justifier, lors d’un contrôle fiscal, la répartition des coûts entre lots et la cohérence des valorisations de stock figurant au bilan.
Mise en place de fiches de stock par opération : suivi des coûts directs, indirects et marges prévisionnelles
Au-delà du logiciel, la discipline opérationnelle repose sur des fiches de stock ou fiches d’opérations, souvent tenues dans un tableur ou un outil de gestion de projet. Chaque fiche recense :
- Le prix d’acquisition et les frais d’acte détaillés.
- L’ensemble des travaux, études, diagnostics, honoraires ventilés par nature.
- Les intérêts financiers éventuellement capitalisés.
- Les prévisions de prix de vente et la marge visée.
Ces fiches constituent une « mémoire » de l’opération, très précieuse lorsque vous devez, deux ou trois ans plus tard, expliquer un niveau de marge ou défendre une clé de répartition entre lots. Elles facilitent aussi les arbitrages en cours de projet : faut-il prolonger le chantier pour améliorer encore le produit, ou vendre plus vite avec une marge moindre mais un gain de rotation du stock ?
Contrôles internes spécifiques : rapprochement notaire–comptabilité, inventaires physiques, lettrage des comptes 3x
La fiabilité de la comptabilisation des stocks de marchand de biens repose également sur des contrôles internes réguliers. Un rapprochement systématique entre les états notariés (acquisitions, ventes, mainlevées d’hypothèques) et la comptabilité sécurise les dates et les montants. Des inventaires physiques ou documentaires des biens détenus au 31/12, même s’il ne s’agit pas de palettes de marchandises, permettent de vérifier que tous les biens en stock sont bien inscrits au bilan, et réciproquement.
Le lettrage des comptes de classe 3 (37 notamment) avec les comptes de variation de stock (6037) et les comptes d’achats permet de détecter des anomalies : charges non basculées en stock, biens vendus mais toujours présents à l’actif, erreurs de saisie. Dans un contexte où le stock peut représenter 60 à 80 % du total du bilan d’une société de marchand de biens, ces contrôles sont loin d’être accessoires.
Indicateurs de performance : rotation du stock immobilier, délai moyen de revente, marge par opération
Une fois la mécanique comptable fiabilisée, le stock devient un véritable outil de pilotage stratégique. Deux indicateurs méritent une attention particulière : le délai moyen de revente et le taux de rotation du stock. Un allongement du délai de revente, par exemple de 9 à 15 mois en moyenne, pèse directement sur votre trésorerie et vos frais financiers. Suivre cet indicateur par typologie de biens (studios, immeubles de rapport, terrains) apporte une vision fine des segments les plus liquides.
La marge par opération, calculée en pourcentage du coût de revient, permet de comparer des projets très différents en valeur absolue. Un petit lot réalisé avec 20 % de marge en 8 mois peut être plus intéressant qu’une grosse opération à 15 % sur 3 ans. En articulant ces indicateurs avec vos objectifs de développement, vous pouvez ajuster votre stratégie d’acquisition, votre politique de prix et vos priorités de commercialisation, tout en garantissant la robustesse de vos états financiers et de vos déclarations fiscales.